대학 상가
강남 부자들 대학 상가에 눈 돌린다…불황 안 타고 임대수익률 7% 넘어
농협 PB인 K팀장은 서울 강남구 도곡동에 사는 고객 A씨로부터 전화를 한 통 받았다. 50억원 정도 여유자금이 있는데 급하게 투자할 만한 상품이 없냐는 것. 고객이 원하는 상품은 매월 꼬박꼬박 수익이 나오는 수익형 부동산이었다. 점포를 여러 개 갖춘 상가빌딩이었으면 더 좋겠다는 조건도 붙었다. A고객은 "수수료는 얼마든지 줄 수 있으니 장사가 잘되는, 이왕이면 대학가 상가빌딩으로 알아봐달라"고 귀띔했다.
↑ 음식점들이 몰려 있는 서울 대학로 성균관대 주변 상가.
요즘 강남 부자들 고민이 깊어지고 있다. 거주하고 있는 강남권 대형 아파트 가격은 갈수록 추락하고,
은행 금리 이상 수익을 올리는 상품은 없어서다.
투자할 곳이 없어 고민하는 강남 부자들이 요즘 서울 주요 대학가 상가빌딩으로 눈길을 돌리고 있다. 일반 상가는 경기에 민감해 쉽게 공실이 생기고 임대료가 떨어진다. 하지만 대학가 상가는 수요가
꾸준한 데다 권리금, 임대료 수준이 높아 불황을 잘 타지 않는다. 또
대학생들은 중장년층보다 구매력이 안정적이고 단체로 소비하는 경향이 있어 매출이 일정 궤도에 오르면 잘 떨어지지 않는다.
신촌·홍대·건대 상권 인기
강남 부자들이 선호하는 상품은 상가빌딩이나 개별 상가점포다. 상가빌딩은 보통
5층 규모로 대지면적 400~500㎡짜리, 50억원 안팎 빌딩이 인기다. 새 건물을 선호하지만 매물이 많지 않다. 가격은 적게는 20억~30억원에서 많게는
40억~50억원 수준으로 상가 1층에 커피전문점이나
편의점 등이 입점해 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 빌딩이 타깃이다. 수익률도 짭짤한 편이다.
상가정보업체 상가투자컨설팅 자료를 보면 최근 2년간(올 8월 기준) 서울지역 신규 상가 임대수익률은 연평균
5.8%였다. 대학가 상가 임대수익률은 훨씬 높아 연 7~8%를 넘나든다. 강남 부자들이 노려볼 만한 대학가 상가는 어디일까.
첫째, 건대입구역 상권이 꼽힌다. 건대입구
상권은 왕십리·천호 상권과 함께 서울 동부권 대표 상권으로 꼽힌다. 지하철 2·7호선 건대입구역을 사이에 두고 2번 출구에는 맛의
거리, 5번 출구에는 패션로데오거리가 형성돼 있다. 건대입구역 주변은
평일에도 보행로가 좁게 느껴질 정도로 유동인구가 하루 평균 5만명에 이른다. 먹자골목 외에 건국대 맞은편 스타시티 지하에는 이마트와 함께 푸드플라자가 자리 잡아 유동인구가 끊이질 않는다. 건대입구역 유동인구의 80% 이상은 대학생, 중고생들이다.
건국대, 세종대 학생은 물론이고 자양중·고, 건대사대부중·고 학생들이 건국대 상권의 수요층이다. 건대입구역 5·6번 출구 사이 대로변 33㎡(10평) 면적 상가의 경우 2억~3억원 권리금이 붙었고 교차로 쪽은 3억~4억 선이다.
건대입구 먹자상권에 위치한 대지 200㎡(약
60평), 연면적 800㎡(약 240평)짜리 5층 내외 건물은 40억원 선에 거래된다. 보통 건대입구역
주변 상가빌딩 매매가는 3.3㎡당 8000만원을 웃돈다.
박대원 상가정보연구소장은 "건대입구역은 지하철 2·7호선 환승역이고 청담대교를 통해 강남으로 접근하기 쉬워 직장인 수요도 많은 편이다.
다만 먹자골목에 비슷한 업종 점포가 밀집해 있다는 건 단점"이라고 설명한다.
둘째, 신촌·홍익대 상권이다. 다른 대학 상권의
경우 보통 대학 1곳만 있는 곳이 대부분이지만 신촌·홍익대 상권의 경우 연세대, 이화여대, 서강대, 홍익대까지 아우르는
'캠퍼스촌'이라는 게 장점이다. 신촌의 경우
지하철 2호선 라인과 경기 서부권으로 연결되는 버스 등 대중교통이 잘 갖춰져 있어 대학생뿐 아니라 직장인
수요도 많다. 홍익대 주변은 쇼핑, 예술 등 젊은이들의 문화 허브로
인기를 끌고 있고 외국인들이 많이 찾는 국제적 명소이기도 하다.
홍대입구역 역세권 모퉁이 대지 300㎡(약
90평)，연면적 1000㎡(약 300평)의 5층 내외 건물은 보통 30억~50억원에 거래된다.
한 건물에서 받을 수 있는 월세는 대략 1500만원 수준. 양현석 YG엔터테인먼트 대표 프로듀서 역시 홍익대 일대에 빌딩 여러 채를 갖고 있는 것으로 알려졌다. 최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 "신촌, 홍익대는 가까이 위치한 만큼 하나의 거대 상권으로 통합되면 도쿄 신주쿠, 오사카 우메다 같은 국제적인 대형 상권으로 성장할 것"이라고 기대한다.
경쟁 상권 있으면 임대수익률 떨어져
셋째, 지하철 9호선 흑석역 개통과 흑석뉴타운 등 개발 호재로 상권이 점차 커질
것으로 보이는 중앙대 상권이다. 9호선 개통(2009년
7월) 전 흑석동 중앙대 A급 상권의 경우
20㎡ 점포가 보증금 5000만원, 월 임대료
120만원 수준이었다. 하지만 지하철 9호선이
개통되고 뉴타운 개발이 탄력을 받으면서 시세가 뛰어 개통 2년 이상 지난 지금 보증금이 1억~1억5000만원, 월 임대료가 280만~320만원 선이다.
보증금과 월세 모두 2배 이상 뛰었다.
넷째, 한양대 주변 왕십리 상권은 교통 호재가 풍부하다. 왕십리역은 지하철 1·5호선, 중앙선 환승역이면서 내년에는 분당선 선릉~왕십리 연장구간이 개통을 앞두고 있다.
분당선 연장구간은 선릉~삼릉~강남구청~신청담~성수~왕십리 등 6개 역이다. 무엇보다 분당, 강북지역이 이어지면서 왕십리
일대에 유동인구가 집중될 것으로 보인다. 채익종 다다디앤씨 사장은 "왕십리 상권은 다른 대학가에 비해 가격이 덜 올랐고 수익률도 괜찮은 게 매력이다. 상가빌딩에
투자할 경우 많게는 연 10% 이상 수익률까지 기대할 수 있다"고 내다봤다.
이 밖에 서울대(서울대입구역), 경희대(회기역), 대학로·성균관대 앞(혜화역) 상권도 관심을 끈다. 다른 대학 주변에 비해 상권 규모가 크지 않은 서울대입구역 상권은 서울대
학생 외에 강남으로 출퇴근하는 직장인이 혼재돼 있는 게 특징이다. 실평수 33㎡(10평) 기준 보증금 7000만~1억원, 월세 200만~300만원, 권리금 1억~2억원 수준이다. 경희대, 한국외대 등 주요 대학이 몰려 있는 회기역 상권은 33㎡(10평) 기준 보증금 7000만원, 월세 200만~250만원, 권리금은 1억~1억5000만원으로 서울대입구와 가격대가 비슷하다. 성균관대 앞 상가들은 대부분 먹을거리 점포,
호프집이 많아 수요가 꾸준한 편이다.
대학생+직장인 수요까지 감안해야
대학 상가에 투자할 때 유의할 점은 없을까. 인근 대학생 수요만 보고 투자했다간
낭패를 볼 수 있다. 기본적으로 지하철 등 대중교통 접근성을 따져보고 주변에 경쟁 상권이 있는지도 염두에
둬야 한다. 신촌·홍익대 상권과 경쟁하는 이대역 상권의 경우 대표적인 패션 메카임에도 대형 쇼핑몰들이 잇따라
분양에 실패한 점을 염두에 둬야 한다. 방학기간 매출이 급감하는 것을 감안해 유동인구 왕래가 잦은 지역인지부터
따져봐야 한다.
더 중요한 건 입지 분석이다. 상가주택형, 근린업무형인지부터 구분할 필요가 있다. 상가주택형 상권은 주로 단독·다가구주택,
오피스텔이 밀집된 곳인데 유동인구보다는 상주인구 분포가 중요하다. 상주인구가 어느
정도 된다면 출퇴근 시간대에 유동인구가 많을수록 임대수익률이 높다.
근린업무형 상권은 먹자상권이나 시장상권에 입지한 곳인데 상가주택형과 반대로 상주인구보다 유동인구 분포가 중요하다.
유흥상권을 중심으로 근린생활업종이 형성돼 있어 퇴근시간 이후 유동인구 흐름이 중요하다. 지금 장사가 잘된다고 덥썩 사들일 게 아니라 향후 상권이 얼마나 커질지, 임대료는 그동안 얼마나
올랐고 앞으로 더 오를지 등을 따져봐야 한다.
김민수 한국부동산자산관리사협회장은 "대학 상권은 상가주택형,
근린업무형 상권이 7 대 3 비율로 혼재된
경우가 많다. 요일·시간대별로 유동인구, 상주인구가 어느 정도인지 파악해야
임대수익률을 끌어올릴 수 있다"고 강조했다.